透视房地产泡沫后商业地产的机会与风险

2019-09-14 10:52:44 来源: 湛江信息港

透视房地产泡沫后商业地产的机会与风险

从房地产周期角度观察住宅市场

近百年美国住宅价格波动周期的平均长度是17~18年(按波峰区间划分)。中国上一轮房价周期的顶峰出现在1993~1994年,参考美国的历史规律,当前中国房地产市场可能处于又一轮波动周期的顶峰附近。

从1998年房改算起,中国整体住宅价格上升期已延续12年,而美国历史上房价上升期一般只有7~8年。中国楼市的周期性波动不一定简单重演美国的历史,在一些特殊因素的影响下,中国楼市的上升期持续时间可能会有所延长。

一是特殊的文化因素导致人们偏好于置业,自古以来人们普遍具有 安居方能乐业 的观念。二是特殊的住房购买力,自改革开放以来积聚的购买力在1998年房改后集中释放,二代人甚至三代人合力买房成为常态。三是特殊的体制性因素,中国房地产市场的荣衰与政府利益密切相关。

笔者认为,在房地产呈现周期性波动特征的背后,人口结构的变化是重要的驱动力。按我们的测算,2011~2012年是中国适婚女性(20~30岁)数量由上升周期转入下降周期的拐点。 结婚购房 是所谓刚性需求的典型代表,未来适婚女性数量的持续下降将导致刚性需求对楼市买盘的推动力越来越小。这种需求层面的重大变化也是我们认为当前楼市已处于拐点附近的根据之一。

从房价泡沫角度观察住宅市场

房价收入比是衡量房价泡沫度的常用指标,其合理性在于认为房价高低取决于人们收入的高低,该指标的局限性是难以真实反映不同国家或地区文化、社保体系完善程度、人口密度、期望居住面积的差异。

按每套住宅面积100平方米测算,目前北京、上海、杭州房价收入比在25倍以上,天津、深圳在20倍左右,但海口、武汉、合肥等二、三线城市仍在10倍附近或低于10倍。按每套住宅面积70平方米测算,北京、上海、杭州房价收入比仍在20倍附近,但包括广州、成都、重庆、武汉在内的很多城市均在10倍以下。

需要注意的是,房地产市场泡沫度高与泡沫即将破裂是两回事,泡沫往往是鼓吹到一个 极限值 才会破裂。从日本、香港的历史经验看, 极限值 可能是正常房价的2~3倍。世行认为发展中国家合理的房价收入比上限应为6倍,按2~3倍的泡沫鼓吹极限调整,新兴经济体能够承受的房价收入比可能为12~18倍。目前上海、北京、杭州等地的房价收入比已超过18倍,但很多二、三线城市仍小于18倍,甚至小于12倍。

总的来说,中国住宅市场泡沫具有明显的结构性特征,一线城市的房价泡沫可能已基本鼓透,但二、三线城市可能还有膨胀空间。

从历史经验看,各地区房价在楼市泡沫破裂后的表现大致分为两类,一是类似于日本上世纪90年代初、香港上世纪90年代中后期名义房价崩盘式下挫;二是类似于德国1994~2004年名义房价长期横盘或微跌。考虑到内地楼市泡沫存在显着的结构性特征,未来房地产市场泡沫破裂的方式未必是崩盘式的。


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