秦虹930政策去行政化不会导致房价暴涨编制

2020-11-20 16:43:25 来源: 湛江信息港

秦虹:“930”政策去行政化 不会致使房价暴涨

2014年从销售的角度来说,卖了很多房子。从2009年以来,累计每一年的商品房销售面积的总量,2014年排在第二。虽然房地产市场低迷,但是2014年1到9月份全国商品房销售面积总量,仅仅低于2013年同期,高于除2013年以外的任何一年的同期,从绝对量上来看,今年商品房销售不是特别差的一年。可能是这个躺在床上72岁的老人房地产市场有史以来第二个销售高年,一年销售商品房总面积如果超过12亿平方米,我们不认为这个市场是一个太差的市场,也谈不上多么低迷,因为的确是由于2013年,销售的增长和总量实在是太高了,超出寻常的一个高增长。住建部政策研究中心主任秦虹在11月4日举行的第十届中国地产金融年会上表示。

秦虹指出,由于房地产销售指标是一个领先指标。销售指标变化了,会影响到前端房地产投资、开工、拿地等等指标,影响特别明显。今年房地产开工面积目前为止增速几乎依然是历史最低位,当然房地产开发投资增速不理想,土地出让面积和土地出让总价,目前来看回落的也非常多。

在这样的背景下,9月30日央行和银监会出台的央四条,930政策会对房地产市场带来甚么呢?秦虹认为,从短期来看,的确有利于促进市场的销售的增长,有利于保持房地产市场更加平稳。会不会带来房地产市场暴涨呢?目前全国性的供求关系上来看,秦虹认为暴涨的可能性并不存在,这样一个政策回归,去行政化,更有利于房地产市场遵守市场规律,体现本身的发展规律,对房地产市场长远、可持续发展都是非常有积极意义。秦虹也认为中国房地产市场未来还有空间,结构调整,企业的转型,有利于房地产市场未来走向健康发展。

以下为发言实录:

新的政策给房地产市场带来什么?邀请住建部政策研究中心主任秦虹女士上台演讲。

秦虹:大家上午好,今天给我发言的题目就是新的房地产政策,就是9月30日央行和银监会出台的央四条,对房地产市场带来什么样的影响。今年房地产市场大家非常关心它的变化,关于这样的政策,媒体上、舆论上看到最多的评价,就是救市的政策,我们学习和研究这样一个政策,恐怕不能简单地看作是救市政策,其实这个政策的出台体现了现在一个大的房地产调控政策方向就是去行政化。对于当前房地产情势的政策调整和优化,同时这个政策里面,我们认为也蕴含了很多未来改革的方向,这是更值得我们重视的。

今年全国商品房销售面积和销售额增长趋势,1到9月份,全国商品房销售面积、销售额同比负增长百分之八点几,销售额今年应该说不是特别火爆,但是总体上来说,我们认为其实今年从销售的角度来说,我们今年卖了很多房子。大家看这个图,从2009年以来,从2月份到9月份,累计每年的商品房销售面积的总量,在这个图里,第二个曲线就是2014年,其实今年1到9月份,虽然房地产市场低迷,但是我们看到今年全国商品房销售面积总量,仅仅低于2013年同期,高于除2013年以外的任何一年的同期,从绝对量上来看,今年商品房销售不是特别差的一年。可能是房地产有史以来第二个销售高年,一年销售商品房总面积如果超过12亿平方米,我们不认为这个市场是一个太差的市场,也谈不上多么低迷,由于的确是由于2013年,销售的增长和总量实在是太高了,超越寻常的一个高增长。从销售来讲,今年我认为从总量上来看,不是那末差,当然和去年没办法比。这是从销售角度来讲,由于房地产销售指标是一个领先指标。销售指标变化了,会影响到前端房地产投资、开工、拿地等等指标,影响特别明显。

今年2月份开始,一直到9月份,商品房销售处于一个和去年同期增长态势,可以说直接转达到房地产开发前端市场,房地产开工面积目前为止增速几乎依然是历史最低位,当然房地产开发投资增速不理想,土地出让面积和土地出让总价,目前来看回落的也非常多。相比末端市场销售来说,我们认为前端的房地产市场的变化可能对全部国民经济影响更大,而且如果末端房地产市场不能够有效地销售这个指标回升的话,那么房地产的土地取得新开工面积的增长,和房地产开发投资的增长,都会持续遭到进一步向下影响。对整个宏观经济非常不利。

9月30日,央行和银监会出了央四条,住房金融发展的通知,这个通知是否是就是政策出台之后,对于房地产市场目前销售稳步回升一定有积极的作用,为什么一定有积极的作用?由于过去从2011年开始,强制性抑制一部分销售需求,为了抑制房价过快上涨,采取行政手段抑制需求。第二套房首付政策规定60%,利率1.1倍,改善生活也是为了刚需,首付太高了,政策规定太严格了,但是当时情况下,为了坚决抑制投机和投资性需求,没有办法购买第二套房到底为了投资还是真的需要改善。所以当时一概从严政策,强制性提高2套房首付比例,三套房不贷款,49个城市限购。今天房地产市场销售整体状况,不像以前那样一个火爆,今年也面临着即便首次置业贷款首付提高,贷款总额下落局面。这样情况下,为了保持房地产市场安稳,回归到常态政策优化调整,这样一个调整方向、尺度、力度把握,我们的研究认为还是比较恰当的。为何不能说救市,比如2009年中国货币M2发行增长速度29.7%,往年三倍,远远超出正常增长水平,那是救市,这个政策本来应该回归市场需求层面,这是优化市场的政策调剂。

这个政策其实只有4条,里面内容远远不止四条,这个政策里面提出来,对公共租赁住房和棚户区改造贷款期限延长到25年,这个政策非常有必要,公共租赁住房和棚户区改造住房都是投入大,回收期极长,乃至有的很难回收,需要财政逐步地来提供这样建设的资金,目前大力发展保障性住房,地方面临着最大问题就是资金来源压力。如果有了一个长时间的低成本的长时间贷款支持的话,对完成当前保障性住房任务,意义非常重大。

今年借的钱25年之后才可以还清的话,25年以后的地方财力和今天来讲大大不同。有了这样长期贷款,对支持目前保障性住房政策落实,意义非常关键。比如政策里面说,购买首套房的家庭,贷款利率是正常贷款0.7倍,给了明确支持购房政策。这个政策过去也强调,过去是0.8倍政策,0.7、0.8倍,体现了对首次置业家庭购房支持,这个政策应当长时间稳定存在,纵观世界各个国家,首次置业家庭都有或多或少的税收政策支持手段。我们国家应当有长时间稳定政策,这次政策里面再次提出非常正常,这是应当的,而且应该稳定的政策。没有超出常规,非常实事求是。中国目前之所以在市场低迷情况下,还能卖出这么多房子,由于当前的人口结构就是决定了刚性需求的第一次买房家庭需求和改良性需求,占比仍然很大,目前我们处在这个阶段里,再比如这个政策里面提出来,即使首次买房子的家庭,贷款首付比例也不能低于30%,这个政策也是实事求是、防范风险政策。如果真的是救市,超常规政策,是否是应该推出零首付,当年美国为了振兴房地产市场,有过零首付政策,但是零首付政策,为房地产金融带来的风险明显非常大,之所以今年年初,大家都在唱衰中国房地产,认为中国房地产市场要崩盘,泡沫要幻灭。我们深信中国房地产市场不会出现美国这样房地产市场问题的一个重要根据就是中国目前在当时是全世界最高的首付比例,即便买第一套房也是30%的首付,第二套房60%到70%,第三套房不贷款。个人第一次买房,首付不能低于30%,大大防范了房地产市场波动带来的系统性风险出现,另外也屏蔽了那些没有购买积累的人过早进入市场,没法承担市场波动风险的这样一个问题。所以我觉得这也是一个实事求是的政策,有赖于防范风险,既支持了首次置业家庭购房,又防范了房地产系统风险。

这次政策里还提出来,已有1套房,已经偿还银行贷款。为改良再买第二套房的话,贷款政策按照首套房政策来履行,这个政策也是回归到了尊重当前房地产市场的一个实际的情况,除人口结构里,首次置业刚需房占比比较大,还有40岁到50岁人群,第六次人口普查结果,这部分人目前在全国人口总量2.2亿人,人口结构里占总量之大、占比最高的人群,也是住房改善需求主体。随着中国住房总量问题基本解决,绝对短缺已经不存在的话,目前可以说住房的改良型需求,正处于上升时期,这样一个政策支持了真正的改善,我们认为改善也是民生,这个政策也体现了支持民生,并没有刺激投机,也没有超出非正常的需求,这也是政策优化调整。

这个政如有遇到乱涨价、乱收费现象策里面还有很多一些内容,比如文件要求,信誉和风险情况,首付比例,优先满足家庭购买信贷商品房需求,这个层面体现了依照市场配置资源要求,尊重商业银行经营的一些原则。总而言之,930这样一个政策,它不是一个简单的救市,更多的是一个政策调剂和优化。当然坦率地说,这样一个政策调整和优化,仅仅是930政策不足,尽管很好,满足首次置业,防范风险,非常好的保障性住房资金需求,这个政策真的能够普惠到每个真正符合条件的需求者身上吗?现在的问题就是商业银行是否能够真正地落实这样一个政策。商业银行有自身经营上事迹要求、利润回报要求、成本利润考核,目前来看还有待观察。下一步住房金融政策优化仍然有空间,应当还是从长远房地产市场、住房市场发展考虑,应当建立起住房政策性金融体系。我们的住房的政策可能更多地还要发挥财政政策的作用,如果像其他国家那样,有了住房政策性金融支持体系,930达到一系列的目标,可以通过政策性的住房金融体系落实,财政政策发挥更好的作用,上面所提到的一些目标都能够顺利得到实现。但是我们觉得政策方向是对的,我们在政策优化上还有空间。

除了这个政策我们看到是政策回归、去行政化、优化调整这个方面以外,还是看到了在930政策里面,还表达了推动住房金融改革的一些政策取向,最主要的是两个方面,第一个方面是鼓励银行金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券等等这些方式,来增加对于住房贷款的投放。我觉得从这个角度上来讲,支持长期未来的居民自住性住房一个信贷范围,这样一个MBS的这样一种改革,扩大了银行放贷能力。但是我们目前的金融体系上的一个改革,也是未来大家所应该在这个领域关注上的一个重要方向。

另外在这个政策里面,还提出来要积极稳妥地展开,房地产投资信托REITs试点,关于REITs推出研究,最少进行十年,房地产投资信托基金REITs未来发展方面,整个房地产企业、行业角度来讲,我们有很多的这种期待,由于目前大家都在关心住房市场发展。实际上比较住房市场卖房市场,我们看到中国非住宅市场,商业地产目前也正是处于一个供给增量快速增加,同时经营水平难以提高和经营风险正面临上升的发展时期。2011年到2013年,写字楼的施工面积增长速度超过20%,远远高于住宅,商业用房的施工面积增长速度接近40%,也是远远高于住宅,所以从商业地产的运营供应供求关系上来讲,他们面临风险比住宅还要大。因为毕竟住宅正处于人口结构里刚性需求、改善性需求比较旺盛的时期,卖方市场目前来看有需求的,今年的观望,今年的一些信贷政策,只不过是抑制了他们的静态释放而已,但是对非住房市场来说,目前供求关系和经营水平面临着资金压力来说可能风险是更大的。由于投资商业地产的人,他们更多的是经营业主,他们有可能遭到主业的影响,来使他们投资的商业地产同时受到了卖不出去的巨大风险。我们通常对于住宅来讲,没有卖不出去和租不出去的价格,但是对于商业地产来讲,就有卖不出去和租不出去的商业地产,风险仍然很大。

未来如果我们能够真正鉴戒国际上的经验,把规范、标准化的REITs能够推出,我们认为可以极大地分散目前集中在商业地产不能不散售这样一些导致经营水平难以提高、估值水平难以发挥,租金水平难以达到回报要求这样一个问题,分散目前商业地产的风险,使风险延后。通过改善专业地产的经营结构,化解非住宅地产的商业风险。所以我们今年专门自己和包括资本联合做了一个今年的研究,聚焦商业地产资产证券化,930文件提出了积极稳妥开展房地产投资信托基金的试点,对于未来房地产市场证券化的资产,发展房地产市场非住宅市场的风险压力,意义非常重大。对于房地产企业来说,认识到这样一个发展方向,本身做好准备,对于未来来讲意义非常重大。

目前房地产企业今年市场整体处于调剂期,这样一个调剂期里,开发企业开始积极做一些多元化和创新的转型发展,只有市场放缓节奏,对多元化创新才更有动力和机制。930政策会对房地产市场带来甚么呢?从短时间来看,的确有利于增进市场的销售的增长,有利于保持房地产市场更加平稳,但是会不会带来房地产市场暴涨,目前全国性的供求关系上来看,我们目前认为暴涨的可能性也并不存在,这样一个政策回归,去行政化,更有利于房地产市场遵守市场规律,体现自身的发展规律,对房地产市场长远、可持续发展,我认为的回归、调整和优化,都是非常有积极意义。我们也认为中国房地产市场未来还有空间,结构调整,企业的转型,有利于房地产市场未来走向健康发展。

以上是对于930政策的认识和体会,仅供大家参考,谢谢大家!

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